理想的店铺位置所应具备的条件

族印饰品批发网 / 2010-09-03

店址在加盟店经营中占有特殊重要的地位，对各分店店址的投资是数量最大，周期最长且灵活性最小的一种商业投资。店址规模大小、所处地点、占用方式和成本高低，直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等，故每个店址都应作全面准确的评估。

　　店址类型可以从地理位置、竞争等不同角度予以区分。

    1、从地理位置出发，加盟店址可分为商业中心型、准商业中心型、郊外型和居民小区型四类。
    ①商业中心型店址。位于全市性的繁华商业区，这里各类商业、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，相应地店址的辐射力强，商圈范围也比较广泛。此类店址适合于各类连锁专卖店的开设。
    ②准商业中心型店址。位于地区性商业中心，有重要的交通干线相联结，顾客流量较全市性商业中心少，尤其是流动顾客数量很少。此类店址适合于银饰商品和各类专卖店的连锁经营。
    ③郊外型店址。是随着城市人口的外迁而设立的店址，其顾客炒但固定，经营成本最低。
    ④居民小区型店址。位于大型居民集中居住滤我内，为小区生活配套设施。此店址最适合于银饰饰品等连锁商店的经营。

2、从竞争的角度出发，店址又可分为竞争型和孤立型两类。

    ①竞争型店址。指同一商圈内有竞争对手存在。竞争对手有两类：一是同类连锁商店中，来自这类对手的竞争压力可谓最大；二是与本店有经营交叉的饰品店，珠宝店，其他银饰店等。
    ②孤立型店址。正好与竞争型店址相对，商圈内没有上述两类竞争对手存在。 上述各类型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房是产价格又极其昴贵；竞争对手少的地段往往缺乏商业吸引力，而商业吸引力大的地段又总是拥挤着众多的竞争者，且觅得合适的店址非常困难。因此，选择店址离不开对店址的综合评估。

　　备选店址一旦确定，就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实施的。
　　评估应该具体，首先是要确定评估项目，其次是进行定量化评估，最后作出相关分析并选定店址。 评估项目应视特许发展战略而不定期，主要包括：
    ①往来行人
    ②公共交通设施与路况。路况指路面的宽度、交通拥挤程度以及有无交通管制等，它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。
    ③停车场面积。规模较大的加盟店必须有专用汽车停车场，面积较小的加盟店可以不设专用停车场.
    ④商店结构
    ⑤商店能见度。
    ⑥坐落位置。位置概念一是指距离市中心的远近；二是指距离居民区或交通干线的远近；三是指坐落于某一地段的具体位置，如拐角、中心、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等密切相关。
    ⑦面积大小及其建筑结构、形状
    ⑧建筑物的新旧程序与装修成本。
    ⑨  有无城建规划限制。如有无良好的水电、下水道、暖气等条件；是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。
    ⑩房地产价格与利用方式，利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种：一是租房；二是买房；三是买房地产；四是买地盖房。此外，还可能过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此，是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可以造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接，而付款方式也会对实际价格产生影响，这些因素均应作具体的定量测算。
    ⑾搬迁补偿费。包括原有职工安置费。 ⑿水电增容费。

　　对上述各项目应视其重要程序，运用加权平均的统计方法，排出全部候选店址的得分顺序，作为决策依据。 对于排位在前的店址，还须作进一步的相关分析。分析内容主要有：销售前景分析；竞争地位分析；吸引力分析；与其他类型商店的组合与相容能力分析。 在作上述评估和相关分析后，就可对店址作出最后的取舍。

 

 

 

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